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南通:“当红炸子鸡”市场天花板已至

发布日期:2021-06-13 20:34   来源:未知   阅读:

  Discuz!60“时装秀 六套模板赏析,近年来,随着南通全面接轨上海都市圈,市场价值迎来质的蜕变,楼、地市持续火热,地价、房价轮动性上涨。2020年以来,主城区拿地拼运气、郊县拼胆量,北三县地价全面破万,地王刺激下北三县房价追涨。作为“当红炸子鸡”的南通,市场周期能否一如既往的强势?市场天花板又在哪里?

  2011-2015年,南通放量供地,涉宅用地年平均成交建面达600万平方米,土地去化周期超3年。受此影响,房地产市场供过于求,房地产库存高企。与此同时,房企拿地热情平淡,成交平均楼板价低于2000元/平方米,平均溢价率在5%以下。

  2016年以来,南通市政府主动调降供地规模,年度宅地成交建面保持在350万平方米左右,土地去化周期缩短至1年。地价跳跃式上涨,2016年南通宅地成交平均楼板价达到4343元/平方米,同比增长2倍有余。此后四年,楼板价仍以年均20%的增速稳步上涨。

  2016年以来,南通土拍市场持续高热,房企参拍热情持续高涨,区域地王频现,高价地层出不穷。为抑制土地价格非理性上涨,政府接连出台土拍新规,2017年下半年,南通市区全面开启土拍限价。2019年,将土拍溢价率与预售取证节点相挂钩,溢价率超30%地块结构封顶后方可取证,溢价率超45%地块则实行现房销售。2020年2月,首次引入一次性报价规则,竞拍至价格上限随即转入一口价环节,由报价最接近均值者竞得,9月,土拍双限升级,明令禁止房企多马甲拍地。

  而以限定的房价与地价测算,开发项目仍有一定的利润可图。因此,主城区宅地大都进入摇号环节,拿地与否完全取决于运气。远郊区县土拍价高者得,拿地与否主要取决于胆量,那些土储所剩不多乃至断档的企业,出于“生存”本能的考量,拿地积极性最为强烈。即使投测算不过来帐,也要硬着头皮高价拿地。

  2020年以来,主城区优质宅地普遍摇号,典型如祥生,成功摇到崇川区R20001地块,成为17家房企中的“幸运儿”。通州区单价地王纪录三度刷新,例如大发总价12.1亿元夺下金沙镇R2021-004地块,楼板价14095元/平方米。北三县(如皋、海安、如东)地价全面破万,例如上海建发盛高总价16.7亿元摘得如城镇R2020128地块,楼板价11917元/平方米,创如皋市新的单价地王。

  南通属于典型的地王推动的市场,2016年以来土拍市场持续火热,多区域频出地王,并数次刷新全市单价地王纪录,地价上涨倒逼房价上涨预期。鉴于上半年拿地可以结转到下半年销售冲业绩,南通房地产市场周期性波动,上半年土拍市场火爆,房地产市场同样异常火热,下半年企业拿地态度趋于理性,房地产市场随之回归稳态。

  2016年,南通房地产市场显著转暖,主城区商品住宅成交396万平方米,创历史新高。2017年以来,主城区供应持续偏紧,年均成交面积基本维持在300万平方米高位波动,库存去化周期保持在3-6个月。2021年一季度,主城区成交52万平方米,受去年极低基数影响,同比增长87%,较2019年同期下降12%。新开盘项目去化表现优异,平均去化率超九成,热销盘开盘当天即首罄。

  北三县房地产市场相对封闭,市场周期比主城区慢一拍,2020年以来随着北三县地价全面破万,房价出现一轮补涨行情。

  基于成交数据“失真”、房价加速上涨,我们使用成交金额滤波拟合南通城市周期强弱变化。不难发现,南通房地产市场规模持续扩容,整体呈三阶跃升态势,间杂两段上升期。具体来说:

  2012年2月-2015年2月,南通房地产市场步入第一阶段盘整期,时间跨度长达三年,成交金额滤波维持在5-15。在此期间,南通楼市不温不火,成交整体运行平稳,主城区月均成交面积不足15万平方米,房价也是持续低位运行。尤其是2014年,南通房地产市场步入调整期,市场观望情绪浓重,楼市成交异常低迷,打折降价常态化。

  2015年3月-2016年10月,南通房地产市场进入上升周期。本轮上升周期持续20个月,成交金额滤波从波谷13.1升至波峰37.8,增幅达191%。2015年3月-2016年1月,多重利好刺激下,蛰伏已久的南通楼市开始复苏,成交金额滤波稳步增长。2016年,南通房地产市场迎来首个成交大年,全年主城区成交面积高达396万平方米,创历史新高。置业群体认购踊跃,新开盘项目去化表现抢眼,核心区域更是一房难求。

  2016年11月-2019年1月,南通房地产市场迈入第二阶段盘整期,时间跨度26个月,成交金额滤波在30-41区间内窄幅波动。一方面,房价仍保持上涨态势,但增速较此前略有放缓,另一方面,成交面积震荡下行,源于主城区供应乏力。2017、218年,主城区成交金额基本维持在400亿元附近。

  2019年2月-8月,南通房地产市场重回上升周期,持续7个月,成交金额滤波由38.5升至67.6,增幅高达76%。具体而言,2019年初南通楼市迅速转暖,成交急速攀升。主要原因在于一季度返乡置业潮不期而至且规模空前,二季度人才购房补贴等政策催化下市场进一步转向火热,叠加供应持续偏紧,恐慌性购房情绪加速蔓延,新开盘项目平均去化率维持在90%以上,屡有项目开盘即售罄。

  2019年9月至今,南通房地产市场进入第三阶盘整期,时间跨度已超过19个月,成交金额滤波在40-65宽幅波动,疫情加剧了市场波动幅度。具体而言,2019年9-12月,南通房地产市场供不应求形势加剧,受制于供应不济,成交急速下滑,房价仍持续上涨。与此同时,库存持续走低,主城区库存面积一度降至60万平方米,去化周期低至1.6个月。进入2020年,南通楼市一波三折,一季度受新冠肺炎疫情影响楼市成交近乎停摆,二季度市场明显升温,成交创年内新高,三季度以来市场渐显疲态,成交也是高位回调。

  南通属于典型的地王推动的市场,地王成为市场冷暖变化的重要因素。鉴于上半年拿地可以结转到下半年销售冲业绩,南通房地产市场整体呈周期性波动。相对而言,上半年南通土拍市场火爆,楼市同样持续高热,下半年企业拿地态度趋于理性,楼市随之回归稳态。

  2016年以来南通土拍市场持续火热,多区域频出地王,并数次刷新全市单价地王纪录,地价上涨倒逼房价上涨预期。典型如2016年底,盛和总价9.76亿元夺下港闸区R16024地块,楼板价10442元/平方米,创全市新的单价地王。随后远创、中海接连刷新全市单价地王纪录,房价看涨预期强烈。

  受此影响,2016年以来南通房地产市场持续高热,房价始终保持较快上涨态势。典型如2020年,主城区拿地拼运气,优质宅地大都进入摇号环节,郊县拿地拼胆量,北三县(如皋、海安和如东)地价全面破万,房价随之出现一轮补涨行情。

  我们认为南通楼市前景短期看土拍热度。具体而言,倘若土拍市场持续火热,高价地乃至地王频出,成本推动效应下,地价上涨势必将倒逼房价上涨预期。基于买涨不买跌的心理作祟,房价预期看涨很大程度上将刺激潜在购房消费,甚至倒逼恐慌性购房消费。受此影响,房地产市场有望保持高热度,成交将持续高位运行,房价依旧面临一定的上涨压力。倘若土拍市场转冷,底价成交常态化,乃至流拍地块大幅增多,市场观望情绪或将再起。受此影响,房地产市场或将明显降温,成交量、价将趋势性走稳,甚至向下调整。

  联系到南通主城区供地持续紧俏,优质宅地更是房企争抢的对象,拿地或将愈加困难。基于企业补库存的现实需要,现阶段北三县不失为房企获地补库存的重要渠道。而在全市普通商品住房用地均采取“控房价、控地价”方式供应后,北三县土拍市场或将趋势性走稳,核心区位的优质宅地仍将高价出让。

  可以期许的是,短期内南通土拍热度难降,高价地仍将时有发生,房地产市场或将持续火热,成交大概率将持续高位运行。但由于新政加强房价备案管理,全面实行商品住房最高备案价及片区指导价制度,预计房价涨幅将逐渐趋于平缓。

  南通乃是传统的人口输出型城市,受限于城市产业能级、居民薪资收入与周边核心一、二线城市皆存较大差距,本地人口持续净流出,常住户籍人口比长期保持在0.95低位。

  正所谓江苏教育看南通,南通乃是传统的教育大市,善于培养各类高素质人才,优质高中本科录取率长期保持在95%以上。但留不住人才,高素质人才更易被上海、苏州、南京等周边核心一、二线城市所吸附,人口导入情况不甚理想,外来人口主要来自于苏北地区。

  近年来,南通常住人口略有提升,但整体增幅十分有限,年均常住人口增量皆不足1万人,户籍人口更是持续走低,高素质人才仍加速外流。2019年末,南通常住人口731.8万人,同比净增加0.8万人,户籍人口759.8万人,同比净减少2.7万人。

  购房属于低频次消费行为,置业群体主要集中在20-50岁年龄段,年轻人基于组建新的家庭通常会购买婚房,中年人为了改善居住环境、优化功能空间,通常会改善性换房,50岁以上年龄人口再购房的需求将显著退坡。

  南通已进入深度老龄化,人口老龄化问题愈加严重。南通乃是著名的“长寿之乡”,老龄人口逐年提升。2019年,南通60岁以上老龄人口升至233.6万人,同比净增长3.3万人,占当年户籍人口的比重达到30.7%,同比提升0.5个百分点。

  受此影响,南通潜在置业群体基数将趋势性下行,市场需求也将趋于饱和,甚至将明显退坡。

  2016年以来,南通房地产市场持续火热,城市房价、地价轮动上涨,核心动因在炒作市场预期。

  对比同类型的万亿GDP强三线城市,南通房价明显偏高,累计涨幅同样不容小觑。2021年一季度,南通主城区商品住宅成交均价高达29695元/平方米,仅次于东莞,明显高于无锡、佛山这类强三线年,南通主城区房价累计上涨200%,整体涨幅仅落后于东莞,同样高于无锡、佛山这类强三线城市。

  对比核心城市与卫星城市的邻近区域房价,南通启东市房价略显偏高。2021年一季度,南通启东市房价13974元/平方米,紧邻的上海崇明区房价30803元/平方米,两者房价之间的比值约0.45。反观佛山南海区与广州荔湾区房价之比约0.42,东莞东南临深片区与深圳龙华区房价之比约0.40,直观反映南通启东市房价似有偏高的迹象。

  值得一提的是,佛山南海区、东莞东南临深片区、太仓科教新城片区皆属全市的价格高地,启东则是南通相对的价格洼地,主城区房价相当于启东市房价的2.1倍,侧面映证南通房价存在“虚高”的成分。

  对比同类型的万亿GDP强三线城市单价地王,南通地价天花板看似合理、实则偏高。南通单价地王纪录与无锡基本持平,与佛山、东莞仍存较大差距。早在2018年7月,金茂总价11.9亿元夺下南通崇川区R18017地块,楼板价19435元/平方米,创南通新的单价地王。而在2020年6月,三盛集团总价18.5亿元摘得无锡XDG-2020-28号地块,楼板价19542元/平方米,创锡城新的单价地王。

  2020年以来,南通主城区土拍实行限房价、限地价,当企业竞价达到最高限价上限,将采取现场摇号抽签确定竞得人。受此影响,主城区宅地大都进入摇号环节,拿地与否完全取决于运气。与此同时,北三县(如皋、海安和如东)土拍市场异常火热,地价全面破万。例如2021年2月,上海建发盛高总价16.7亿元竞得如皋市如城镇R2020128地块,楼板价11917元/平方米,刷新如皋市单价地王纪录。

  南通地价实则偏高已在北三县有所体现,部分高价地已然面临去化困难的窘境。例如2020年9月,龙信在海安市七星湖片区连拿两宗地,楼板价皆超7700元/平方米,售价预期在15000元/平方米,但周边竞品售价仅12500元/平方米,去化仍有压力,致使龙信开盘接连延期。

  我们认为南通房价、地价基本与无锡、佛山这类强三线城市齐平,但城市基本面犹存较大差距,产业经济短板更是南通的“硬伤”,市场预期基本兑现甚至适度透支,未来南通房价及地价进一步提升的空间着实有限。

  南通楼市前景短期看土拍热度,高价地乃至地王仍是市场冷暖变化的“催化剂”。

  而在双集中供地后,非重点城市土拍市场显著升温,长三角地区三四线城市土拍持续火热,绍兴、丽水等不断刷新全市单价地王纪录,并向下辖市县“下沉”,绍兴诸暨、丽水龙泉等同样频出地王。

  现阶段南通仍是房企重点聚焦的热点城市,短期内土拍市场有望维系高热度,主城区更是一地难求。而在新政实行覆盖全市域的地价房价精准化“双控”制度后,北三县土拍市场或将趋势性走稳,但核心区位的优质宅地仍将高价出让。

  可以期许的是,短期内南通房地产市场热度或将惯性延续,成交大概率将高位保持。相对而言,主城区市场需求更为坚挺,但由于供应不济,2021年成交将维持在300万平方米附近窄幅波动。与此同时,市场仍将周期性波动,基于上半年拿地可以结转到下半年销售冲业绩,上半年楼市、地市或将持续火热,楼市成交也将稳中有升。下半年企业拿地态度趋于理性,房地产市场也将回归稳态,成交也将适度回落。

  南通楼市前景中长期看人口及市场预期,潜在购房需求坚挺程度、市场预期房价涨跌变化,仍将是市场周期性强弱转化的核心因素。

  具体而言,南通本地人口长期净流出,善于培养人才但留不住人才,高素质人才同样不断外流,苏北地区导入人口则相对有限,增量购房需求明显不济。值得担忧的是,人口老龄化问题愈加严重,潜在购房需求基数或将趋势性下行,市场需求或将逐渐趋于饱和。

  对比同类型的万亿GDP强三线城市,南通房价及地价看似合理www.xg9n.com.cn,实则偏高,整体涨幅首屈一指,似有脱离城市经济基本面的嫌疑。联系到市场预期已基本兑现甚至适度透支,未来房价及地价进一步提升空间着实有限。

  乐观预期下,中长期南通房地产市场或将趋势性走稳,并以时间换空间。相对而言,主城区市场仍有需求支撑,预计2022年成交金额将进入第三阶高位盘整期,全年成交金额维持在600亿元附近。反观北三县市场需求增长受限,房价涨幅将整体走缓,高价地市场价值较难快速兑现,地王更将面临一定的去化隐忧。

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